案情回放

　　2000年5月，永福县的沈巧燕、李庆夫妇在县城购得一套单位出售的房改房，同年6月取得房产证，证书附记栏注明房屋为全产权房改房。

　　沈永志是沈巧燕的堂弟，与父母住在一套狭小的房子里。沈永志父母体谅儿子住房困难，得知侄女家买了房改房，便和沈巧燕夫妇商量，请求把房子转让给沈永志。沈巧燕夫妇答应了叔叔婶婶的要求。随后，沈永志的父母搬进这套房改房住了下来，沈巧燕夫妇同时把房产证交给了二老。

　　同年8月16日，沈永志拿着一份自己起草的《房屋转让合同》去到沈巧燕家，要求签订协议。李庆看过合同后便在上面签了字。合同约定，李庆自愿将拥有的全产权房屋转让给沈永志，转让费2.62万元，合同签订时沈永志一次性支付2.52万元，剩余1000元在房产过户到沈永志名下时再支付。合同还约定，房产权的过户费由沈永志负责，其他事项按国家规定政策执行。

　　签了合同，沈永志在扣除沈巧燕曾借他的2000元后，将2.32万元以转账方式汇入沈巧燕的存折账户。2003年5月，李庆取得房屋土地使用权证书，然后交给沈永志保管。

　　2004年9月，沈永志将余下的1000元房款付给李庆，李庆在沈永志起草的收据上签字确认。收据载明：原李庆与沈永志签有房屋转让合同一份,合同约定先付2.52万元，后期手续完毕后再付1000元。现双方商定，由沈永志提前支付上述余款1000元，2.62万元房款至此已全部付清。

　　但是，2010年8月的一天，李庆以需拿房产证及土地使用证去询问有无房屋补助为由，从沈永志父母住处要回了房产证及土地使用权证，此后便拒绝再退还。

　　同年12月底，沈永志将李庆夫妇告上永福县人民法院，请求判令两人履行《房屋转让合同》，将房屋过户到他名下，并向他支付违约金5000元。

　　李庆随即提起反诉，请求法院判决《房屋转让合同》无效；判令沈永志在其父母过世后20天内返还房屋，他们同时返还沈永志已支付的2.62万元。

　　庭审过程中，沈永志以书面形式表示放弃要求李庆夫妇支付违约金的诉求。

　　本案争议焦点：1.沈永志和李庆签订的《房屋转让合同》是否侵害了沈巧燕的合法权益？该合同是否有效？2.沈永志要求李庆夫妇将房屋过户其名下是否有理？3.李庆的反诉请求能否获得法院支持？（案情详见本报3月15日5版，文中人名为化名）

没有无效合同情形 转让房产合法有效

□罗兰瑶

　　我国《合同法》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”这表明，除法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的合同外，其他合同自双方当事人签字或者盖章时即生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当依合同的规定，享受权利，承担义务。只有当事人签字或者盖章的合同存在《合同法》第52条规定的无效情形，才能认定合同无效，该合同对当事人不具有法律约束力。《合同法》第52条规定的合同无效情形有五种：一是一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三是以合法形式掩盖非法目的；四是损害社会公共利益；五是违反法律、行政法规的强制性规定。

　　本案中，沈巧燕和沈永志是堂姐弟关系，相处和睦。沈永志父母与沈巧燕夫妇达成转让房屋口头协议后，才由沈永志与堂姐夫签订《房屋转让合同》，没有证据表明沈永志使用欺诈、胁迫的手段强迫李庆订立合同，或者沈永志与父母恶意串通，损害沈巧燕夫妇的利益。况且该房屋已取得了全产权，产权所有人有权予以出售。虽然沈巧燕夫妇主张，签订房屋买卖协议时违反了《永福县房改房上市交易实施细则》的规定，但该规定并不是国家法规，只具有参考作用，没有法律效力，不能作为法律文件适用。因此，《房屋转让合同》不存在无效的情形，法院应认定该合同有效，理应支持沈永志的诉讼请求。

夫签约是表见代理 妻依法要承担责任

□覃利铁

　　沈永志和李庆签订的《房屋转让合同》没有侵害沈巧燕的合法权益，因为李庆的行为属于表见代理，所签订的合同合法有效。

　　所谓表见代理，是指行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后签订了合同，如果相对人有理由相信其有代理权，那么相对人就可以向被代理人主张该合同的效力，要求其承担合同中所规定的义务。从案情介绍看，《房屋转让合同》处置的是沈巧燕夫妇的共同财产，理应由沈巧燕夫妇共同签署方有效，但沈永志父母已和沈巧燕夫妇商定转让事宜，当沈永志拿着起草好的《房屋转让合同》让李庆签字时，沈永志完全有理由相信李庆可以代表沈巧燕签订转让合同。而且，签订合同后，沈永志也和沈巧燕声明，扣除沈巧燕曾借他的2000元后，将2.32万元以转账方式汇入沈巧燕的存折账户。沈巧燕如果不同意转让房屋，完全可以提出异议并退款。但沈巧燕时隔10年才提出不是买卖，显然不符合常理。因此，沈巧燕应承担买卖房屋的法律后果。

默认丈夫处分行为 称买卖无效不支持

□黄江

　　笔者认为，本案当事人签订的《房屋转让合同》合法有效。

　　首先，当事人达成买卖房屋的协议，并签订了合同。如果沈永志父母没有代沈永志与李庆夫妇达成买卖房屋的协议，就不可能发生签订转让合同的事情。虽然签订合同的只是沈永志和李庆，作为产权共有人的沈巧燕没有在合同上签字，但她接收了卖房款，而且没有提出撤销合同之异议（如果她认为转让房屋侵害了其利益），可知其是默认（追认）李庆之前以个人名义处分夫妻共同财产的民事（代理）行为。

　　其次，转让合同不存在违反法律禁止性规定的情形。因此，该合同并没有侵害沈巧燕的合法利益，应是一份有效合同。沈巧燕以李庆签订转让合同其不知情为由，认为买卖行为损害了她的合法权益而不成立的说法不能成立，法院不应支持。

原告诉求有理由 被告应协助过户

□韦景泉

　　我国《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述规定，《物权法》对不动产物权的变动采用的是登记生效主义，未经依法登记的不产生法律效力。本案的房屋买卖属典型的不动产交易，双方签订的转让合同虽然已依法成立并生效，但是因未办理物权登记，房屋所有权未转移。沈永志签订并履行合同的付款义务，目的是为了取得房屋的所有权，现李庆夫妇在房产所有权未依法转移的情况下，以各种不正当理由反悔。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第85条“……财产所有权尚未按原协议转移，一方反悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行……”的规定，李庆夫妇反悔有悖诚实信用的原则，有损交易的安全，不应得到支持。双方当事人应当依照法律的规定，按照约定继续履行合同。

●判决结果

合同有效要履行 反诉无据被驳回

□梁东江 廖本宇

　　永福县人民法院审理后认为，《房屋转让合同》内容没有违反法律、法规的强制性规定，虽然李庆和沈永志签订合同时，李庆只取得房屋所有权证而尚未取得土地使用权证，以及《永福县房改房上市交易实施细则》未获自治区住房制度改革委员会批准，但在诉讼时上述条件已经满足，尽管该房屋的共有人沈巧燕没有在合同上签字，但是该房屋的价款是其收存，应视为沈巧燕对转让房屋是知道并同意的。因此，《房屋转让合同》为有效合同，双方均应遵守执行。

　　关于沈永志诉请判决李庆夫妇将房屋过户到其名下的问题，法院认为，双方只对房屋产权的过户费由沈永志负责有约定，对房屋的过户手续由谁履行却没有作出明确约定，而且在2004年9月李庆出具的收据中，双方商定由沈永志提前支付1000元的余款后，对房屋过户与不过户没有新的约定。所以沈永志诉请判令李庆夫妇履行合同，将房屋产权过户到其名下的主张没有合同约定，沈永志诉称李庆夫妇违约的理由不能成立，对其诉讼请求，不予支持。

　　永福县法院据此判决：驳回沈永志的诉讼请求；驳回李庆的反诉请求。沈永志不服一审判决，向桂林市中级人民法院提起上诉。

　　桂林市中院审理后认为，《房屋转让合同》系有效合同，双方应按照合同履行约定，沈永志要求李庆支付5000元违约金，但在诉讼过程中已以书面形式放弃该主张，对此，法院予以确认。沈永志要求李庆夫妇履行合同，理由充分，应予以支持。一审法院判决驳回沈永志的诉讼请求，认定事实错误，应予以纠正。

　　桂林市中院遂判决：维持永福县法院驳回李庆反诉请求的判决，改判由李庆夫妇履行《房屋转让合同》的约定，配合沈永志在收到判决书之日起60日内办理涉案房屋的过户手续。